Kadastrālā vērtība un tirgus vērtība: ar ko tās atšķiras
Kāpēc kadastrālā vērtība gandrīz vienmēr atšķiras no cenas, par kādu īpašumu tiešām pērk un pārdod, un kā uzzināt abas par konkrētu īpašumu Latvijā.
Īsā atbilde
Kadastrālā vērtība ir valsts aprēķināta vērtība nodokļu un nodevu vajadzībām, un tā parasti ir zemāka par tirgus cenu. Tirgus vērtība ir cena, par kādu īpašumu reāli pērk un pārdod — to nosaka pieprasījums, atrašanās vieta un īpašuma stāvoklis. Pērkot vai pārdodot īpašumu, jāorientējas pēc tirgus datiem (darījumu un sludinājumu cenām), nevis pēc kadastrālās vērtības.
Kas ir kadastrālā vērtība?
Kadastrālā vērtība ir vērtība, ko Valsts zemes dienests (VZD) aprēķina katram īpašumam pēc vienotas masveida vērtēšanas metodikas. To izmanto galvenokārt oficiālām vajadzībām:
- nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinam,
- valsts nodevu aprēķinam darījumos un mantojuma lietās,
- dažādām administratīvām procedūrām.
Tā kā kadastrālo vērtību aprēķina pēc formulas visai teritorijai un īpašumu grupai, tā neatspoguļo konkrētā īpašuma remonta kvalitāti, plānojumu vai pašreizējo pieprasījumu tirgū.
Kas ir tirgus vērtība?
Tirgus vērtība ir summa, par kādu īpašumu konkrētajā brīdī reāli var pārdot. Tā veidojas no pieprasījuma un piedāvājuma, un to ietekmē:
- atrašanās vieta un apkārtne,
- īpašuma stāvoklis un remonta kvalitāte,
- līdzīgu īpašumu darījumu cenas apkārtnē,
- pašreizējā tirgus situācija un kreditēšanas nosacījumi.
Precīzu tirgus vērtību oficiāli nosaka sertificēts vērtētājs, bet aptuvenu priekšstatu var iegūt, salīdzinot reālu darījumu cenas un sludinājumus par līdzīgiem īpašumiem.
Kāpēc kadastrālā vērtība ir zemāka par tirgus cenu?
Praksē kadastrālā vērtība Latvijā bieži ir būtiski zemāka par cenu, par kādu īpašums tiek pārdots. Iemesli ir vienkārši: masveida vērtēšana nevar ņemt vērā katra īpašuma individuālās īpašības, un vērtību bāzes tiek pārskatītas retāk, nekā mainās tirgus. Tāpēc kadastrālā vērtība nav piemērota atskaites punkts cenu sarunām.
Kuru vērtību izmantot, pērkot vai pārdodot?
Pērkot vai pārdodot īpašumu, jāorientējas pēc tirgus datiem: reālu darījumu cenām apkārtnē, sludinājumu cenu dinamikas un īpašuma parametriem. Kadastrālā vērtība noder kā papildu atskaites punkts (piemēram, nodokļa apmēra saprašanai), bet ne kā cenas pamatojums.
Kā uzzināt abas vērtības par konkrētu īpašumu?
Kadastrālā vērtība ir redzama publiskajos kadastra datos. Tirgus līmeņa saprašanai jāapskata darījumu un sludinājumu dati — tos var meklēt pa dažādiem avotiem pašam vai izmantot īpašuma datu atskaiti, kur abas puses ir vienuviet: atskaitē redzama gan kadastrālā vērtība un kadastra dati, gan aplēstais tirgus vērtības diapazons, darījumu vēsture un sludinājumu cenu vēsture.
Uzzini īpašuma cenu līmeni pirms darījuma
Ievadi adresi vai kadastra numuru un saņem atskaiti ar kadastrālo vērtību, aplēsto tirgus vērtību un darījumu datiem vienuviet.
Pārbaudīt īpašumuSecinājums
Kadastrālā vērtība un tirgus vērtība atbild uz dažādiem jautājumiem: pirmā — cik lielus nodokļus un nodevas maksāsi, otrā — cik īpašums ir vērts darījumā. Pirms pirkšanas vai pārdošanas ir vērts redzēt abas kopā ar plašāku īpašuma vērtības analīzi un īpašuma pārbaudi. Atskaites saturu var apskatīt atskaites piemērā.